Lo que genera una residencia de D'Avenue en renta, con los números a la vista

Todo comprador hace la misma pregunta en los primeros diez minutos: en cuánto se rentaría esto? La mayoría de las respuestas en este mercado son una tarifa por noche que alguien recuerda. La nuestra es una consulta de datos, y viene con sus supuestos anexos.

La zona

Dibujamos un polígono sobre Fluvial Vallarta y Versalles, las colonias alrededor del sitio, y sacamos de AirDNA todos los listados de renta vacacional de casa completa dentro de él: 912 listados, 876 con un año completo de métricas. Rentan cerca del 59 por ciento del año a una tarifa promedio de unos 96 dólares por noche, cifras que llevan tres años planas mientras la oferta se mantuvo y las tarifas subieron cerca de cinco por ciento. Febrero es el mejor mes, septiembre el peor, y cerca del 43 por ciento del ingreso del año cae entre diciembre y marzo.

Esa tarifa de toda la zona la diluyen los departamentos viejos de presupuesto: siete de cada diez listados calificados están en los niveles económicos. El producto al que se suma D'Avenue, un edificio nuevo con alberca en la azotea y gimnasio, es la parte alta de ese mercado, y se comporta distinto.

Tres niveles de desempeño

Ordenamos los listados por potencial de ingreso (la tarifa por noche de cada listado por su ocupación, sobre un año completo de disponibilidad) y leemos tres niveles para cada número de recámaras.

Un listado típico de una recámara genera cerca de USD 12.4k brutos; el cuarto superior, cerca de USD 18k. El diez por ciento superior es donde están los edificios con los que compite D'Avenue: Zoho Skies, Deck 12, Valarte, Roma Encore, Manyara, Verdemar y sus pares, todos a menos de dos kilómetros del sitio.

Lo que queda

Lo bruto no es lo que te quedas. Los administradores profesionales de la bahía cobran cerca del veinte por ciento del ingreso; las plataformas y la limpieza se llevan otro doce; la cuota de mantenimiento en D'Avenue es de 45 pesos por metro cuadrado al mes; los servicios, el predial y la cuota del fideicomiso son gastos fijos que paga todo propietario. También descontamos cinco por ciento del bruto por el mínimo de tres noches de D'Avenue.

Con esos supuestos, una residencia de una recámara en el diez por ciento superior deja cerca de USD 7.4k al año y una de dos recámaras cerca de USD 7.7k; un penthouse de tres recámaras deja cerca de USD 17k. Un listado típico, después de los mismos gastos, deja casi nada. Esa es la lectura honesta de este mercado: el caso de renta es real para una residencia bien operada, en un edificio que la gente busca, y no es un caso para una residencia operada al descuido.

Lo que no calculamos

Dos cosas quedan deliberadamente fuera de la aritmética. Los gastos de cierre, que el notario cotiza para cada compra, y el impuesto sobre la renta, que depende de la situación fiscal del propietario. Ambos se suman a cada cifra de arriba. Y una cosa que no hacemos: Boardwalk no administra rentas. Vendemos la residencia; el propietario elige al administrador.

El documento completo

El documento completo D'Avenue Rentas y Retornos trae los datos de la zona, los edificios comparables listado por listado, el modelo para cada planta, los gastos línea por línea y los escenarios de retorno por plan de pago, con cada supuesto declarado. Está disponible a solicitud desde cualquier página de tipo de residencia de este sitio.